نکات مهم حقوقی برای خرید ملک
مشکل این است که افرادی که قانون را نمی دانند و معنی بسیاری از کلمات را نمی دانند، قرارداد را امضا می کنند.
و سپس مشکل ناشی از یک کلمه را درک می کنندو نام آنها نوشته می شود.
سعی کردیم در ۱۱ مورد نکات قانونی خرید خانه را به اختصار توضیح دهیم:
1- ملک باید دارای سند باشد:
حتما بررسی کنید خانه ای که قصد خرید آن را دارید سند رسمی دارد یا خیر.
مشکل اینجاست که در برخی مناطق مانند شهرهای شمال کشور، برای یک قطعه زمین بزرگ سند اصلی وجود دارد و سپس به قطعات کوچکتر تقسیم می شود.
اما هیچ سند رسمی در مورد این قطعات کوچکتر وجود ندارد. این قطعات با بیانیه استاندارد یا وکالتنامه تحویل داده می شوند.
اما طبق بند 22 قانون ثبت، دولت فقط شخصی را که ملک به او ثبت شده و یا ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت می رسد را مالک می شناسد.
بنابراین در معاملاتی که ملک فاقد سند باشد یا برای کل مساحت زمین فقط یک سند اصلی وجود داشته باشد، احتمال اشکال بسیار زیاد است.
و هنگامی که مشکلی وجود دارد، باید برای اثبات مالکیت شکایت کنید تا آنچه را که حق دارید به دست آورید.
- برای به دست آوردن اطلاعات روشن در مورد مالکیت فروشنده:
اطمینان حاصل کنید که شخصی که ملک را به شما می فروشد دارای اختیارات قانونی بر ملک است.
شخصی می تواند ملک را به شما که مالک ملک است یا دارای وکالتنامه رسمی برای فروش ملک از طرف مالک است بفروشد.
بنابراین، شما باید ثبت ملک را بررسی کنید. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد، سوگندنامه ای که نام و مالکیت فروشنده را نشان می دهد را بررسی کنید.
سعی کنید تمام اطلاعات را بررسی کنید. مالک ممکن است نامی شبیه به کسی داشته باشد.
پس خودتان را با نام و نام خانوادگی محدود نکنید. همیشه هویت فروشنده را جویا شوید و مشخصات و مدارک را بررسی کنید.
3- بررسی کنید آیا فروشنده حق فروش دارد یا خیر:
اگر کسی می خواهد ملک را از طرف مالک بفروشد، مطمئن شوید که وکالتنامه.
مشخصات آنها را با جزئیات نوشته شده در وکالتنامه مطابقت دهید.
وکالتنامه باید رسمی باشد یعنی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بررسی کنید که وکیل دارای اختیارات زیر باشد:
چگونه ملک مورد نظر خود را بفروشیم.
اختیار دریافت قیمت یا هزینه معامله.
اختیار نوشتن سند قانونی به نام شما.
که در…
4- مشخصات روی کاغذ را با مشخصات واقعی ملک مطابقت دهید:
حتماً مدرک هویتی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با مشخصات مالک در سند یا مبایعه نامه مطابقت دهید.
اگر فروشنده وکالتنامه ای برای فروش از مالک دارد، مدرک هویتی او را بررسی کنید و مطمئن شوید که اطلاعات او با اطلاعات مندرج در وکالتنامه مطابقت دارد.
در این مورد، محدودیت های مجوز را بررسی کنید.
توجه داشته باشید که اگر شخصی که با شما معامله می کند، مالک ملک نباشد یا مجوز رسمی و معتبر مالک را نداشته باشد، در این صورت اختیاری بر ملک ندارند.
به همین دلیل معامله متقلبانه محسوب می شود و مالک ذی‌نفع می تواند معامله را اجبار یا رد کند.
5- اگر خانه رهن نباشد.
در شرایط اقتصادی کنونی، بسیاری از مردم برای خرید خانه وام مسکن می گیرند.
معمولا سند مالکیت به رهن بانک برده می شود. املاکی که بانک های رهنی می توانند آن را بخرند و بفروشند اما نمی تواند اسناد رسمی را از طرف خریدار ارائه دهد.
در واقع تا زمانی که بدهی به بانک و وام مسکن پرداخت نشود، ملک را نمی توان به طور رسمی به شخص دیگری واگذار کرد.
پرداخت وام بانکی به عهده فروشنده می باشد. اما طرفین می توانند توافق کنند که خریدار به جای قیمت خرید، بدهی بانکی فروشنده را بپردازد.
بنابراین برای اینکه در این موضوع دچار مشکل نشوید، وضعیت سند را از دفاتر اسناد رسمی جویا شوید.
برای اطلاعات بیشتر توصیه می کنم مقاله خرید و فروش ملک با وام مسکن بانکی را مطالعه کنید.
6- عدم توقیف ملک:
یکی از نکات خرید خانه این است که مطمئن شوید ملک توقیف نشده است.
دستگیری یا مصادره دارایی به این معناست که یک مقام قانونی به دلایل قانونی دستور جلوگیری از انتقال وجوه را صادر می کند.
به این ترتیب اگرچه شخص همچنان مالک مال محسوب می شود، اما از حق انتقال ملک سلب می شود.
از نظر حقوقی خرید و فروش ملک ممنوع و باطل است.
یعنی فروشنده حق انتقال ملک را ندارد و خریدار مالک ملک نمی شود.
بنابراین، اگر معامله ای انجام شود، آن معامله باطل است
از دیدگاه حقوق کیفری، خرید و فروش املاک و مستغلات جرم محسوب می شود. طبق ماده 663 قانون مجازات اسلامی،
هرکس عمداً در اشیایی که مأموران تصرف کرده اند دستبرد بزند یا بدون اجازه آن را تصرف کند که خلاف تصرف باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم می شود.
دو راه برای تعیین اینکه آیا ملکی تملک شده است یا خیر وجود دارد:
ابتدا سند را بررسی کنید. در سند یک صفحه ای موضوع بازداشت در پشت و در اسناد درج شده در صفحه انتقال نوشته می شود.
دوم معاینه توسط سردفتر است.
نکته : خرید و فروش املاک بازپس گرفته شده را بررسی کنید.
7- درخواست تسویه حساب منزل از فروشنده:
مالک ممکن است به دولت، شهرداری یا اداره املاک بدهی داشته باشد.
مالک باید این بدهی را بپردازد و صورت حساب ارائه کند. برای بررسی و اطمینان از صحت موجودی حساب می توانید به بخش های مربوط مراجعه کنید.
دیگری بدهی است که مالک ممکن است بابت هزینه های ساخت یا تعمیر بدهکار باشد.
لطفا تسویه کامل این هزینه ها را از او بخواهید و مدارک پرداخت را بررسی کنید.
8- اگر خانه مستاجر داشته باشد; پاس خود را بررسی کنید:
اگر خانه ای مستاجر داشته باشد، باز هم می توان آن را فروخت.
بنابراین در واقع هیچ مانع قانونی برای خرید و فروش خانه های اجاره ای وجود ندارد.
با این حال، حتماً قرارداد اجاره بین صاحبخانه و مستاجر را بررسی کنید تا دچار مشکل نشوید. طبق قرارداد اجاره، در قرارداد خود با موجر،
امتیاز مستاجر و مدت اجاره را مشخص کنید.
9- تعیین شعب اسناد:
حتما آب و برق و گاز و … ذکر کنید. در اعلامیه
اشکالی ندارد که این انشعابات جزء ملک محسوب شوند اما برای اینکه در آینده دچار مشکل نشوید حتما این انشعابات را ذکر کنید.
در مورد تلفن ثابت، توجه داشته باشید که گوشی در سند پورت شده است.
10- طراحی پارکینگ و شرایط نگهداری:
یکی از نکات خرید ملکی که باید با سند مطابقت داشته باشد، وضعیت انبار و پارکینگ است.
هدف از انتقال پارکینگ و انباری را حتما در سند و مبایعه نامه قید کنید.
در صورت واگذاری پارکینگ ها و انبارهای متعدد با منزل، هر پارکینگ و انباری باید به طور جداگانه در اسناد و سوگند نامه قید شود.
زیرا عدم افشای نقل و انتقال پارکینگ و انباری موجب مسئولیت قانونی فروشنده در انتقال این اقلام نمی شود.
11- ثبت اسناد در اداره ثبت:
حتما وظیفه انتقال سند رسمی را به نام خود به عنوان خریدار مشخص کنید.
شماره دفتر خانه و تاریخ تحویل مدارک را تعیین کنید.
همچنین بنویسید که فروشنده چه مدارکی باید همراه داشته باشد و در صورت نداشتن آنها از دفتر خانه گواهی غیبت بگیرید.
یک نظر اضافه کنید